Guida alla compravendita

Come acquistare o vendere casa

La complessità delle operazioni legate ad un compravendita e le competenze necessarie dalla stessa richieste rendono consigliabile avvalersi di un agente immobiliare, in grado di assistere il privato nell’acquisto e/o nella vendita dell’immobile e metterlo in contatto con il maggior numero di potenziali controparti.
Il ricorso ad un agente immobiliare professionista fornisce a chi vuole vendere o acquistare maggiori garanzie sul buon esito dell’affare, oltre a tutta una serie di servizi complementari fra i quali un importante supporto professionale per la valutazione dell’immobile in funzione della sua commercializzazione.

Compravendita tramite un intermediario professionale

L’agente immobiliare è un mediatore specializzato nella conclusione di affari aventi per oggetto lo scambio di beni immobili. L’articolo 1754 del Codice Civile identifica il mediatore come quella figura professionale che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o di rappresentanza. Con l’entrata in vigore del D.Lgs 26 marzo 2010, n° 59 é stato abolito l’art.2 della legge 3 febbraio 1989 n° 39, ed il ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione tenuti presso la Camera di Commercio, ma sono rimasti immutati tutti gli altri requisiti soggettivi, morali, tecnici e finanziari disciplinati dalla medesima legge professionale. Chi svolge pertanto l’attività di mediazione d’affari è iscritto nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche o amministrative (REA), a seconda che si tratti di attività esercitate in forma di impresa o da soggetti diversi dalle imprese.
L’agente immobiliare generalmente fornisce un servizio di valutazione dell’immobile orientando il venditore verso le reali condizioni del mercato, propone l’immobile attraverso i canali pubblicitari con la finalità di raggiungere il potenziale acquirente che potrà valutare le possibilità offerte dal mercato, e compararne le caratteristiche e i costi. Egli inoltre deve saper dare indicazioni sugli aspetti legali, tecnici e fiscali prima della stipula di un contratto preliminare, momento in cui le parti si impegnano reciprocamente alla compravendita, al fine di evitare che possano dover affrontare ostacoli a volte insormontabili.

Come riconoscere un agente immobiliare professionista?

L’agente immobiliare dovrà provare la sua iscrizione esibendo il tesserino di riconoscimento rilasciato da una Camera di Commercio, alla quale, peraltro, il consumatore si potrà riferire anche al fine di ricevere informazioni sull’attività e sulle norme che regolano la materia, o presentare esposti e note di contestazione qualora ritenesse di voler evidenziare comportamenti ritenuti non corretti o ove sorgessero dubbi o problemi. A garanzia della clientela, la legge prescrive che i mediatori immobiliari debbano sottoscrivere una polizza assicurativa di responsabilità civile contro i rischi professionali e per la tutela dei clienti.
Chi non è iscritto al ruolo tenuto dalle Camere di Commercio, esercita abusivamente l’attività ed è soggetto ad una sanzione amministrativa fino a 15.000,00 euro.
E’, inoltre, tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite.
In taluni casi, è prevista altresì la denuncia all’Autorità Giudiziaria in sede penale.
Il mediatore immobiliare deve agire nell’interesse delle due parti contemporaneamente e, pertanto, ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 Codice Civile). Sempre il Codice Civile ci ricorda che per “affare concluso” deve intendersi il momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte (art. 1326 Codice Civile). Pertanto, il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare sorge alla conclusione del contratto preliminare o compromesso.
Generalmente, e conformemente agli usi vigenti in provincia, gli agenti immobiliari seguono le trattative fino alla firma dell’atto notarile.

Provvigioni

Relativamente alle provvigioni, si ricorda che dal 2006 è divenuto un obbligo, in tutte le compravendite, inserire nell’atto notarile una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà”, che indichi l’importo della provvigione versata all’agente immobiliare e le modalità di pagamento. In tale dichiarazione devono essere riportate le generalità ed il numero di iscrizione nel ruolo degli Agenti Immobiliari del professionista, oltre alla partita Iva o al codice fiscale.
Chi, acquistando o vendendo un immobile, non rispetta quest’obbligo rischia una serie di sanzioni, tra le quali il pagamento di una cifra da 500 a 10mila euro, oltre ad eventuali risvolti penali in caso di dichiarazione mendace.
Peraltro la legge 4 agosto 2006, n. 248 ha introdotto la possibilità di detrarre il 19% sulle provvigioni dichiarate fino ad un tetto massimo attualmente di 1.000 euro.
E’ quindi necessario che il mediatore consegni al suo cliente la copia dei mezzi di pagamento e della relativa documentazione fiscale affinché il cittadino possa compilare la dichiarazione dei redditi ed usufruire delle detrazioni.

Chi é il mandatario?

Talvolta l’agente immobiliare agisce come mandatario ex art. 1703 del Codice Civile, cioè riceve il mandato di rappresentare una parte ed agisce quindi nel suo esclusivo interesse. In tal caso ha diritto alla provvigione solo dalla parte che gli ha conferito l’incarico ma sarà comunque tenuto al rispetto del proprio dovere professionale.

Responsabilità e diritti

E’ importante ricordare che l’agente immobiliare non si deve limitare a mettere in relazione la domanda con l’offerta, ma ha l’obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende l’obbligo di informare le parti di tutti gli elementi conosciuti o conoscibili con la normale diligenza professionale e che possono influire sulla conclusione dell’affare, oltre che di fare le indagini necessarie ad una buona conclusione della compravendita.
Occorre precisare che particolari indagini tecnico-giuridiche (visure ipotecarie e catastali, provvedimenti autorizzativi comunali) vanno preliminarmente definite anche ai fini di un eventuale, specifico, rimborso. Ove si verificassero incomprensioni o lagnanze nei confronti dell’operato di un agente di mediazione immobiliare, è importante sapere che la Camera di Commercio esercita una azione di vigilanza sull’attività di mediazione ed eventuali irregolarità nell’operato degli iscritti al Ruolo nell’attività di mediazione.
Anche le associazioni degli agenti immobiliari come la Fiaip vigilano sui loro iscritti, a tutela del buon nome della categoria, attraverso la realizzazione di codici deontologici di comportamento ai quali gli iscritti si devono conformare, attraverso la valutazione di eventuali lagnanze presentate dal cittadino, o da altri agenti immobiliari, e prevedendo forme di richiamo in caso ritengano fondata la lamentela.

Le fasi della compravendita

Una volta trovata la casa giusta per voi e l’agente immobiliare che può aiutarvi per la vendita o l’acquisto immobiliare si entra nel vivo della contrattazione attraverso una serie di fasi nelle quali si articola la compravendita immobiliare.
• La trattativa o fase precontrattuale
• La proposta d’acquisto
• Il contratto preliminare
• Il contratto definitivo o rogito notarile
Il primo passaggio verso il rogito consiste nella proposta irrevocabile di acquisto. Bisogna farla quando si tratta con un’agenzia immobiliare e consiste nel firmare un contratto che ha un duplice scopo prenotare la casa che si intende acquistare e riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore. Le condizioni stabilite nella proposta poi diventano la base per la stesura del contratto preliminare d’acquisto, il così detto compromesso.

Quanto costa acquistare casa

Le imposte sulla casa

Chi acquista una casa è tenuto al pagamento dell’imposta di registro ipotecarie e catastali in misura proporzionale o alternativamente dell’IVA, nonché delle imposte registro ipotecarie e catastali in misura fissa. Più precisamente:

Se il venditore è:
• un privato;
• un’impresa “non costruttrice”;
• un’impresa “costruttrice” (o che ha ristrutturato l’immobile) ed ha finito i lavori da più di 5 anni;
le imposte da pagare sono:
• imposta di registro 7%
• imposta ipotecaria 2%
• imposta catastale 1%.

Se il venditore è:
• un’impresa “costruttrice” (o che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita è fatta nei 5 anni dalla fine dei lavori;
le imposte da pagare sono:
• IVA al 10% ( o 20% se fabbricato di lusso)
• imposta di registro euro 168,00 = fissa
• imposta ipotecaria euro 168,00 = fissa
• imposta catastale euro 168,00 = fissa.

Le imposte sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Le imposte proporzionali si pagano sul prezzo, salvo che ricorrano le condizioni per richiedere nell’atto notarile di acquisto l’applicazione della clausola “prezzo-valore”. Si dichiara il prezzo pagato, ma si pagano le imposte proporzionali sul valore catastale dell’immobile se:
• la vendita ha per oggetto immobili ad uso abitativo e/o relative pertinenze;
• l’acquirente è persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
• l’atto è soggetto ad imposta di registro (sono escluse quindi le cessioni soggette ad IVA).

Viene così meno ogni convenienza di dichiarazione diretta all’evasione fiscale.
Gli onorari notarili sono inoltre ridotti del 30 per cento. Il meccanismo del prezzo-valore si applica a condizione che nell’atto sia indicato l’intero prezzo pattuito: se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito le conseguenze e le sanzioni sono molto salate.

Agevolazioni prima casa

Quando si acquista la “prima casa” le imposte sono ridotte:

Se il venditore è:
• un privato;
• un’impresa “non costruttrice”
• un’impresa “costruttrice” ( o che ha ristrutturato l’immobile) ed ha finito i lavori da più di 5 ;
le imposte da pagare sono:
• imposta di registro 3%;
• imposta ipotecaria euro 168,00 = fissa;
• imposta catastale euro 168,00 = fissa.

Se il venditore è :
• un impresa costruttrice (o che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita è fatta nei 5 dalla fine dei lavori
le imposte da pagare sono:
• IVA al 4%;
• imposta di registro euro 168,00 = fissa;
• imposta ipotecaria euro 168,00 = fissa;
• imposta catastale euro 168,00 = fissa.

Requisiti prima casa

Oggetto della compravendita deve essere una abitazione non “di lusso”, ovvero, il bene immobile da loro acquistato a mezzo del presente atto è destinato ad abitazione ed a relativa pertinenza, e che lo stesso bene immobile non presenta caratteristiche di lusso secondo i criteri di cui al Decreto Ministeriale 2 agosto 1969;
Chi acquista deve risiedere nel Comune in cui si trova l’immobile o deve trasferirsi entro 18 mesi dalla stipula dell’atto o dimostrare di prestare la propria attività lavorativa prevalente nel Comune dove si trova l’immobile;
• l’acquirente non deve avere, da solo o in comunione con il coniuge, alcun diritto (proprietà, uso, usufrutto o abitazione) su altra casa di abitazione in quel Comune dove è ubicato l’alloggio oggetto di acquisto ;
• l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quota, su tutto il territorio nazionale, di diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
Per evitare speculazioni, l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” non può essere venduto prima di 5 anni dalla data dell’acquisto o meglio dalla data di registrazione dell’atto di acquisto , pena la decadenza dalle agevolazioni, ed il pagamento di soprattasse ed interessi. Si può evitare questa decadenza dalle agevolazioni, acquistando nuovamente casa entro un anno dalla data della vendita. In tale caso si potrà anche godere del “credito d’imposta”, come sorta di sconto sul nuovo acquisto, pari all’imposta pagata per il precedente acquisto da compensare anche direttamente con la tassazione dell’atto di trasferimento nel caso in cui si rientri nella sfera di applicazione imposta registro/ipotecaria e catastale in misura proporzionale oppure come credito di imposta da usare con la prossima dichiarazione dei redditi .
Ricordarsi sempre che all’acquisto e al finanziamento dell’immobile per chi si rivolge ad una società di mediazione o ad una banca, si debbono sommare i costi accessori all’acquisto che possono pesare tra l’8 e il 12% rispetto al prezzo dell’immobile. Tra questi ricordiamo le imposte di acquisto; la parcella notarile per l’acquisto; il costo dell’agenzia di intermediazione; i costi di istruttoria, perizia e le imposte del mutuo; la parcella notarile per l’atto di ipoteca.

Glossario

Abitazione

Unità immobiliare urbana costituita da uno o più locali e vani accessori:
• costruita con quei requisiti che la rendono adatta ad essere dimora stabile di una o più persone;
• dotata di almeno un accesso indipendente dall’esterno (strada, cortile, ecc.) o da spazi di disimpegno comune (pianerottoli, ballatoi, terrazze, ecc.);
• separata da altre unità abitative.

Agente immobiliare

Operatore professionale in possesso dei requisiti previsti dalla Legge Professionale n. 39/1989 e dalle sue successive modifiche; abilitato a fornire servizi immobiliari comprendenti l’intermediazione, la consulenza e la valutazione.

Appartamento Arredato/Ammobiliato

Unità immobiliare corredata di arredi mobili e suppellettili al fine di renderla fruibile ed idonea all’uso cui è destinata.

Attività di mediazione

Attività intrapresa al fine di far incontrare le volontà di due o più parti per la conclusione di un affare e di ogni altra attività complementare.

Autorizzazione edilizia

Provvedimento amministrativo che la legge richiede in casi specifici per l’esecuzione di particolari interventi edilizi ed urbanistici sul territorio.

Canone di locazione

Corrispettivo in denaro, in genere periodico, per la locazione di un bene immobile, in condizione di libera contrattazione, escluse le spese accessorie (condominio, riscaldamento, o altro).

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria consiste in una somma di denaro o in quantità di altri beni, che una parte abbia dato all’altra al momento della stipulazione di un contratto.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra a titolo di risarcimento del danno; se inadempiente è invece la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Si badi, però, che questa è solo una facoltà attribuita al creditore insoddisfatto, il quale può anche, se lo preferisce, insistere per l’esecuzione del contratto o domandarne la risoluzione, secondo le norme generali. In questo caso la caparra costituirà, nelle mani di chi l’ha ricevuta, una garanzia per il pagamento dei danni che saranno liquidati dal giudice. Se la prestazione viene adempiuto, la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Si noti che la somma versata a titolo di acconto sul prezzo non può considerarsi come caparra, se non quando risulti che le parti hanno inteso attribuirle tale funzione.

Caparra penitenziale

Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.

Catasto

Ufficio che gestisce l’inventario generale, a fini fiscali, delle proprietà immobiliari presenti in un Comune o in una Provincia. Il Catasto si divide in Catasto dei Terreni e Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.).

Categoria Catastale

Suddivisione tipologica ai fini catastali delle unità immobiliari secondo l’utilizzo e cioè A (abitazioni), B (edifici collettivi), C (magazzini, negozi, autorimesse), D (immobili utilizzati a scopo imprenditoria), E (immobili speciali). Nell’ambito di queste categorie sono operate ulteriori distinzioni, a seconda delle caratteristiche possedute da ciascuna unità immobiliare dei vari tipi di immobile. Ad esempio, fra le abitazioni si distinguono nove categorie: con A1 si identificano gli immobili signorili, con A8 le ville e con A4 le abitazioni popolari. Ogni categoria è poi ulteriormente suddivisa in classi, che identificano la qualità e lo stato dell’immobile; in certi casi si può anche arrivare ad avere 20 classi per la stessa categoria, con fortissime oscillazione di valori.

Certificato di abitabilità/agibilità

Atto amministrativo rilasciato dal Comune attestante la rispondenza dell’immobile ai parametri stabiliti dalla normativa riferiti alle idonee caratteristiche igieniche e sanitarie per l’uso abitativo.

Certificazioni ipotecarie

Attestazione rilasciata dal Conservatore dei registri immobiliari contenente copia conforme delle trascrizioni, iscrizioni o annotazioni o l’attestazione che non ve n’è alcuna.

Cessione del contratto

Sostituzione di uno dei contraenti (cedente) di un contratto con un terzo (cessionario) in tutta la situazione giuridica derivante dal contratto stesso. Si tratta di una successione non solo nel credito o nel debito, ma in tutte le posizioni attive e passive, principali ed accessorie, appartenenti al complesso giuridico contrattuale.

Classamento catastale

Operazione consistente nell’assegnare a ciascuna unità immobiliare urbana o porzione di terreno costituita da una particela catastale, la categoria e la classe di competenza a cui essa appartiene.

Classe catastale

Suddivisione interna della categoria catastale sulla base di un differente livello qualitativo e reddituale ritraibile ordinariamente dall’unità immobiliare urbana.

Clausola penale

La valutazione del danno derivante dall’inadempimento di un contratto può presentare difficoltà ed incertezze. Al fine di evitarle, le parti possono inserire già nel contratto una clausola penale con cui stabiliscono in maniera preventiva la somma che sarà dovuta a titolo di risarcimento del danno in caso di inadempimento. La parte inadempiente sarà allora tenuta a pagare la penale pattuita, senza che il creditore debba dare la prova di aver subito effettivamente un danno. Le parti possono concordare che la penale costituisca la somma minima dovuta in ogni caso dall’inadempiente, salvo che non sia stata convenuta la risarcibilità di un danno ulteriore. In mancanza di questa pattuizione, il creditore non può pretendere più di quanto stabilito nella clausola penale.

Cliente dell’agenzia immobiliare

Chiunque (persona fisica o giuridica, Ente pubblico o privato) richieda attività di mediazione e di consulenza tecnica in immobili ed aziende.

Composizione dell’unità immobiliare

Articolazione di un’unità immobiliare urbana costituita da “vani principali” (camere e cucina con illuminazione naturale diretta) e da “vani accessori diretti”, a servizio di quelli principali ed indispensabili (bagni, ripostigli, ingresso, corridoi, disimpegni e simili).

Comproprietà (di un immobile)

Proprietà comune a più persone.

Condizione sospensiva

Il contratto può disporre che i suoi effetti si producano o vengano meno al verificarsi di un avvenimento futuro ed incerto. Questo costituisce una condizione. La condizione si dice sospensiva se l’effetto negoziale ad essa subordinato manca in un primo tempo ed è destinato a prodursi nel caso in cui la condizione si avveri. Se invece l’effetto negoziale si produce immediatamente, ma è destinato a venir meno nel caso in cui la condizione si avveri, questa si dice risolutiva.

Condominio

Coesistenza di parti comuni di un edificio, delle quali il singolo condomino è comproprietario di una quota indivisa.

Condono edilizio

Sanatoria degli illeciti edilizi effettuata mediante il pagamento, da parte di chi ha realizzato l’illecito, di una somma in denaro a titolo di oblazione.

Conservatoria dei registri immobiliari – Ufficio tavolare

Ufficio presso il quale si registrano le trascrizioni e le accensioni di ipoteche su beni immobili.

Dia (oggi SCIA)

Denuncia d’Inizio Attività (oggi SCIA: Segnalazione Certificata d’Inizio Attività) che riguarda le opere edilizie minori, per lo più interventi di trasformazione o modificazione in edifici già esistenti; è prevista l’autorizzazione con il meccanismo del silenzio assenso.

Diritto di abitazione

Diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.

Diritto di recesso

E’ il diritto di sciogliersi da un vincolo contrattuale. Di regola, dopo la conclusione di un contratto, non è consentito il recesso unilaterale, cioè il diritto di sciogliersi dal vincolo contrattuale mediante una dichiarazione comunicata all’altra parte. Tuttavia, in determinati rapporti contrattuali, la legge o il contratto stesso attribuiscono ad una delle parti il diritto di recedere in qualsiasi momento o al verificarsi di determinati presupposti. E’ soprattutto importante rilevare che la facoltà di recedere liberamente dal contratto è concessa dalla legge, generalmente, nei contratti ad esecuzione continuata o periodica conclusi per un tempo indeterminato. In questi casi, ciascuna delle parti può porre fine al rapporto mediante una semplice dichiarazione in tal senso, salvo l’onere di dare all’altra parte un congruo preavviso. In tutti i contratti ad esecuzione continuata o periodica il recesso non ha effetto per le prestazioni già eseguite o in corso di esecuzione. La facoltà di recesso può anche essere stabilita da un accordo fra le parti (recesso convenzionale). Se non si tratta di un contratto ad esecuzione continuata o periodica, tale facoltà può venire esercitata solo prima che si inizi l’esecuzione del contratto, salvo patto diverso.

Diritto di superficie

Diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo altrui una costruzione di cui si acquisisce la proprietà.

Diritto di uso

Diritto di servirsi di un bene e, se fruttifero, di raccogliere i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. L’uso è un tipo limitato di usufrutto.

Donazione

Contratto con il quale per spirito di liberalità una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa una obbligazione.

Eredità

Complesso di rapporti giuridici, attivi e passivi, di tipo patrimoniale, che alla morte di una persona si trasmettono ai successori di questa.

Espropriazione

Procedimento di acquisizione di aree o immobili di proprietà privata da parte di un ente pubblico, di utilità pubblica per fini collettivi. E’ uno strumento di attuazione della pianificazione urbanistica per acquisire aree necessarie ala realizzazione di opere pubbliche, alloggi di edilizia economica e popolare, zone industriali o comunque produttive.

Fabbricato nuovo

Costruzione edificata ex novo dalle fondamenta al tetto nel rispetto delle norme urbanistiche con vetustà non superiore a 5 anni.

Fabbricato recente

Costruzione con vetustà di edificazione dai 5 ai 30 anni.

Fabbricato ristrutturato

Costruzione che ha subito notevoli interventi di manutenzione straordinaria.

Fabbricato vecchio

Costruzione con vetustà di edificazione oltre ai 30 anni.

Foglio di mappa

Utilizzato nella mappe catastali per identificare una porzione di territorio. I fogli sono numerati progressivamente e separatamente per ogni comune e si compongono di particelle.

Ipoteca (di istituto di credito)

Diritto reale (garanzia) a favore di un istituto di credito che eroga il mutuo, garantendolo dal rischio di insolvenza da parte del mutuatario. Ipoteca di primo grado (di istituto di credito) Iscrizione che consente di essere i primi creditori ad incassare il ricavato di un’eventuale vendita giudiziaria per insolvenza del mutuario. Rappresenta la prima ipoteca iscritta su un bene immobile.

Ipoteca di primo grado (di istituto di credito)

Iscrizione che consente di essere i primi creditori ad incassare il ricavato di un’eventuale vendita giudiziaria per insolvenza del mutuario. Rappresenta la prima ipoteca iscritta su un bene immobile.

Ipoteca di secondo grado (di istituto di credito)

Ipoteca iscritta su un immobile già gravato da un’ipoteca di primo grado.

Ispezioni ipotecarie

Consultazione dei registri, delle formalità e dei titoli depositati presso le Conservatorie dei registri immobiliari degli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio.

Microzona catastale

Porzione del territorio comunale ovvero di zona censuaria che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione di servizi e infrastrutture urbane. E’ individuata da uno o più fogli contigui, o parte di essi, facenti parte della mappa catastale ed appartenenti allo stesso comune.

Mutuo

Contratto con il quale un soggetto (mutuante) consegna ad un soggetto (mutuatario) una determinata quantità di denaro che quest’ultimo si impegna a restituire, maggiorata degli interessi pattuiti, in un determinato periodo di tempo; ovvero prestito a scadenza differita che prevede la restituzione a cadenza periodica di aliquote di capitale ed il pagamento di interessi a scalare. I mutui possono essere a tasso fisso, variabile o misto a seconda che gli interessi da pagare siano sempre gli stessi o cambino nel tempo.

Mutuo ipotecario

Particolare tipo di mutuo a media e lunga durata garantito da ipoteca su immobili a favore della banca che lo concede.

Nuda proprietà

Diritto reale residuo alla costituzione di usufrutto su un immobile.

Particella catastale

La particella catastale è costituita da una porzione continua di terreno o fabbricato appartenente allo stesso possessore, purché sia della medesima qualità o classe, e possieda la stessa destinazione d’uso. Le particelle catastali sono individuate dal numero di foglio di mappa catastale e dal numero (o lettera) di particella.

Permesso di costruire

Permesso a titolo oneroso, rilasciato dal Sindaco, previa presentazione di progetto, del diritto di operare tutte quelle attività che comportano la realizzazione o trasformazione urbanistica e edilizia del territorio comunale.

Preliminare di compravendita/compromesso/promessa di vendita

Atto con il quale le parti si impegnano a concludere la compravendita. Nell’atto devono essere indicati: generalità di chi vende, costo e caratteristiche dell’immobile, modalità di pagamento e data di stipula del rogito. Le generalità dell’acquirente possono non essere indicate nell’atto e rese note davanti al notaio.

Prima casa

Primo immobile in proprietà o possesso a una persona, per il quale si possono godere agevolazioni sui tributi per i trasferimenti.

Proposta irrevocabile

Una proposta contrattuale è irrevocabile, oltre che nei casi previsti dalla legge (per es. nel contratto con obbligazioni del solo proponente), ogni volta che il proponente si sia obbligato a mantenerla ferma per un certo tempo. In tal caso essa non perde efficacia in seguito alla morte o alla sopravvenuta incapacità del proponente, salvo che diversamente risulti dalla natura dell’affare o da altre circostanze.

Proprietà

Diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

Reddito Agrario

Reddito attribuibile a chi (proprietario, affittuario ecc.) utilizza un terreno agricolo ed è rappresentato dalla somma dell’interesse del capitale d’esercizio e del compenso del lavoro direttivo.

Reddito Dominicale

Reddito che viene attribuito al possessore di un terreno agricolo ed è rappresentato dal suo beneficio fondiario al lordo delle imposte. E’ stabilito dal catasto in base alla qualità del terreno suddivisa in diverse classi di produttività, espresse in tariffe d’estimo.

Regolamento condominiale

Complesso di regole interne al condominio, che norma gli aspetti d’uso dei beni comuni.

Rendita catastale

Rendita lorda media ordinaria ritraibile da un’unità immobiliare urbana, previa detrazione delle spese e perdite eventuali e al lordo delle imposte.

Residenza

Luogo in cui una persona ha la dimora abituale.

Responsabile di agenzia immobiliare

Agente immobiliare, legale rappresentante o direttore con procura institoria, responsabile dei servizi erogati dall’agenzia immobiliare.

Rinnovo tacito

Se è previsto il rinnovo tacito del contratto, esso, in assenza di disdetta da parte del di uno dei contraenti secondo i termine previsto nel contratto stesso, si rinnova automaticamente per un periodo uguale a quello della durata del contratto.

Ristrutturato (immobile)

Immobile nel quale sono state effettuate recenti opere di ristrutturazione edilizia.

Ristrutturazione edilizia

Intervento volto a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Comprendono:
• il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio;
• l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;
• la riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari, del loro numero e delle loro dimensioni;
• il mutamento di destinazione d’uso di edifici, secondo quanto disciplinato dalle leggi regionali;
• la trasformazione dei locali accessori in locali residenziali;
• le modifiche degli elementi strutturali;
• gli interventi di ampliamento delle superfici.

Rogito notarile

Contratto di compravendita immobiliare effettuato per atto pubblico redatto da un notaio.

Subalterno

Individua l’unità immobiliare specifica, ovvero il numero di u.i. (unità immobiliare) presenti in un edificio.

Successione

Subentro nella totalità o in una parte dei rapporti giuridici appartenenti ad un soggetto, in occasione e causa della sua morte.

Tasso a regime

Tasso d’interesse applicato ai mutui nel periodo di ammortamento del mutuo, la cui misura è determinata secondo modalità e parametri di indicizzazione concordati contrattualmente.

Terreno agricolo

Appezzamento di terreno o fondo rustico non suscettibile di edificazione urbana in base allo strumento urbanistico vigente, la cui destinazione è riconducibile esclusivamente ad utilizzazione agricola ovvero ad edificazione di costruzioni di tipo rurale a servizio del fondo.

Terreno edificabile

Area urbana suscettibile di edificazione in base allo strumento urbanistico vigente.

Usucapione

Acquisto della proprietà dei beni immobili e di altri diritti reali di godimento sui beni medesimi in virtù del possesso continuativo per un numero di anni definito per legge.

Usufrutto

Diritto reale di godimento in base al quale l’usufruttuario ha il diritto di godere di un bene altrui e dei suoi frutti avendone il possesso ma non la proprietà. Ha durata temporanea e s’intende costituito per tutta la durata della vita dell’usufruttuario e in ogni caso si estingue con la morte di questi. Non può essere superiore a trenta anni se costituito a favore di una persona giuridica.

Vendita

Contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto avverso il corrispettivo di un prezzo.

Vendita a corpo

Contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di un bene immobile o parte di esso, prescindendo dalle effettive misurazione dello stesso.

Vendita a misura

Contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di un bene immobile o parte di esso, effettuata sulla base delle effettive misure dello stesso.

Vessatoria

Una clausola è vessatoria quando il suo contenuto è in contrasto o viola le norme predisposte a tutela del consumatore nei contratti stipulati fra questi ed i professionisti (D.lgs. n. 206/2005) o più in generale, quando determinano uno squiulibrio tra le parti contraenti.

Visura catastale

Consultazione degli atti e dei documenti catastali. La visura consente di acquisire i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati), è anche possibile consultare la mappa e gli atti di aggiornamento catastale e le planimetrie delle unità immobiliari urbane. Copie delle risultanze della banca dati possono essere rilasciate presso gli sportelli catastali degli Uffici provinciali dell’Agenzia del territorio, dietro versamento dei relativi diritti e tributi.

Zona censuaria (catastale)

Porzione continua del territorio comunale, uniforme per caratteristiche ambientali, socioeconomiche e nella quale sono comprese unità immobiliari omogenee per tipologia ed epoca di costruzione.

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